Skip to content

Объекты недвижимости

 Что относят к объектам недвижимости
Поговорим о недвижимом имуществе как об объектах оценки. Согласно ст.130 п.1 Гражданского кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
К недвижимому имуществу согласно ГК РФ (ст.132) относится предприятие в целом как имущественный комплекс.
Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Согласно ст.131 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.».
Т.е. с юридической точки зрения, к недвижимому имуществу относится имущество, права на которое зафиксировано в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и, соответственно, правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права.
С точки зрения физического наличия объекта основными признаками недвижимости являются:
— Неделимость с землей;
— Невозможность перемещения объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению;
— Уникальность объекта (не существует двух одинаковых зданий, квартир или земельный участков).    Данная уникальность обусловлена уникальностью местоположения. Так как объекты недвижимости невозможно перемещать в пространстве (за исключением водных и морских судов, космических кораблей), то особенности рельефа, близости к инфраструктуре, к природным ресурсам (лес, речка, полезные ископаемые) у каждого объекта недвижимости будут индивидуальны.
С точки зрения инвестирования, объекты недвижимости отличаются от других объектов, как правило, более высокой ценой, более долговечными перспективами, необходимостью высоких вложений по управлению недвижимостью и поддержанию здания в хорошем состоянии.
Когда заказчик заключает с оценщиком договор на проведение оценки недвижимого имущества, оценщик в первую очередь должен спросить правоустанавливающие документы и документы, определяющие качественные и количественные характеристики объекта. Если объектом оценки является квартира, здание или земельный участок, то тут однозначно — это оценка недвижимости и никаких вопросов у заказчика не возникает. Оценщик на основании полученной от заказчика информации определяет рыночную стоимость объекта с помощью методологии оценки недвижимости. Однако в оценочной практике встречаются случаи, когда заказчик просит оценить какое-либо сооружение или оборудование, например теплопровод, водонапорную башню, воздушные или морские суда. В этом случае в отчете об оценке прописывается, что определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, однако применяется иная методология, нежели при оценке зданий. Например, при оценке морских судов методология оценки больше схожа с методологией оценки оборудования.
В случае оценки предприятия как имущественного комплекса, оценщику необходимо рассмотреть каждую составляющую данного комплекса и провести оценку в отдельности каждого здания и сооружения.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Афина Паллада 2005-2015